"REKORDOWY ROK ” a więc podsumowanie minionego roku na rzeszowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych

Początek każdego nowego roku to okres wielu postanowień i kluczowych zmian w naszym życiu, ale również dobry czas na podsumowanie minionego roku. Sprawdzimy, co się zmieniło na rynku mieszkaniowym w 2016. Czy okazał się rekordowy? Co przyniesie rok 2017 ?

Spektakularny  sukces  deweloperów.

Rok temu, gdy podsumowywaliśmy 2015r., liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Rzeszowie po raz pierwszy przekroczyła 2000 lokali, plasując się na poziomie ok. 2400. Każdy z nas wtedy z wielkim zaciekawieniem patrzył na przyszły rok. Czy zdołamy pobić rekord? Czy mieszkaniówka w Rzeszowie wciąż będzie piąć się w górę? Jak długo jeszcze potrwa hossa?

Najnowsze dane, dotyczące 2016 r., opublikowane przez GUS okazały się pozytywnym zaskoczeniem. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto przekroczyła magiczną liczbę 3000, podobnie jak liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie. Ponad połowa z rozpoczętych budów to mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem, co świadczy o wciąż niesłabnącej aktywności rzeszowskich deweloperów.

W ciągu całego 2016 roku ukończono budowę 2 907 mieszkań - o ok. 20% więcej niż w roku poprzednim. Porównując dane z 2015 roku największy wzrost można zauważyć w liczbie wydanych pozwoleń na budowę– o ponad 30 %, a mieszkań, których budowę rozpoczęto – o ponad 20 %.  Wśród mieszkań oddanych do użytkowania ponad 60 % to mieszkania
z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem.  Wynik jest imponujący. Jak się okazuje na rzeszowskim rynku mieszkaniowym wciąż trwa dobra passa, dużo się buduje, a chętnych na zakup, póki co, nie brakuje.

W samym IV kwartale 2016 r. oddano do użytkowania 1091 mieszkań ! Dla porównania w analogicznym okresie poprzedniego roku liczba ta wyniosła 526 lokali, czyli o ponad połowę mniej.  Natomiast w ostatnim kwartale 2016 r. rozpoczęto budowę aż 1140 mieszkań - daje to dobrą prognozę na I kw. 2017 r. jak i cały rok.  Takie wzrosty pozwalają nabywcom ze spokojem patrzeć w przyszłość , wybór powinien być spory.

2016 - obiecujący początek  i nerwowa końcówka

Zapewne na tak fenomenalną końcówkę roku wpłynął program MDM, a dokładniej pogłoski o zakończeniu programu i wyczerpaniu środków na dofinansowanie. Ostatnia szansa na zakup mieszkania na preferencyjnych warunkach spowodowała, że wnioski zaczęły spływać lawinowo. Mimo, że pula pieniędzy w programie MDM na rok 2017 była większa niż w roku 2016 od
1 lutego br. BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków. Oznacza to, że w ciągu miesiąca wykorzystano 95 % środków na dopłaty w ramach programu na ten rok. Pozostawione 5 % różnicy przeznaczane jest na wypłaty dla rodzin wielodzietnych oraz na zapewnienie środków dla wniosków złożonych w dniu ukazania się komunikatu BGK. Przypomnijmy, iż nadal istnieje możliwość składania wniosków z datą wypłaty przypadającą na 2018 r., z tej puli wykorzystano ok.  23 % dostępnych środków.

Do 10 stycznia 2017 roku zawarto 74 980 umów kredytowych ze wsparciem programu MdM ( 71 747 z nich dotyczyło zakupu lokalu mieszkalnego (ok. 95 %), a 3 233 - domu jednorodzinnego (ok.5%)). Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów kredytowych to 1,8 mld zł.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę strukturę wniosków z limitu 2017 r., które napłynęły po 1 stycznia br., to udział rynku pierwotnego i wtórnego rozkłada się równomiernie i  wynosi w przybliżeniu po 50 %. Natomiast jeśli chodzi o beneficjentów ubiegających się o dofinansowanie to  ok. 40% z nich stanowiły osoby samotne i małżeństwa bezdzietne, ok. 20 % rodziny z jednym dzieckiem, natomiast rodziny wielodzietne – niecałe 3 %. Zatem program nie spełnił swojego podstawowego założenia o wsparciu przede wszystkim rodzin wielodzietnych.  Jak pokazują statystyki z programu najwięcej skorzystało singli oraz młodych małżeństw nie mających dzieci.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę strukturę wniosków z limitu 2017 r., które napłynęły po 1 stycznia br., to udział rynku pierwotnego i wtórnego rozkłada się równomiernie i  wynosi w przybliżeniu po 50 %. Natomiast jeśli chodzi o beneficjentów ubiegających się o dofinansowanie to  ok. 40% z nich stanowiły osoby samotne i małżeństwa bezdzietne, ok. 20 % rodziny z jednym dzieckiem, natomiast rodziny wielodzietne – niecałe 3 %. Zatem program nie spełnił swojego podstawowego założenia o wsparciu przede wszystkim rodzin wielodzietnych.  Jak pokazują statystyki z programu najwięcej skorzystało singli oraz młodych małżeństw nie mających dzieci.

Ogromne zainteresowanie programem „Mieszkanie dla młodych” w ostatnim czasie zauważamy również w  Rzeszowie. Chociaż na tle innych województwa wypadamy nie najlepiej. Dla porównania  w naszym województwie złożono ok. 2 % wszystkich wniosków o dopłatę w ramach MDM, natomiast w województwie mazowieckim 16 %, wielkopolskim 14% , czy pomorskim – 13 %.

Jednym z warunków uzyskania dofinansowania jest cena nieruchomości, która nie może przekroczyć limitu obowiązującego w danym regionie. Dla naszego miasta maksymalna cena
1 m² powierzchni użytkowej dla rynku pierwotnego obowiązująca w I kwartale 2017 r. wynosi 4417,6 zł, natomiast dla rynku wtórnego 3614,4 zł. Dla gmin sąsiadujących z Rzeszowem te wskaźniki ustalono odpowiednio na 4177,8/m² i 3418,2 zł/m².  Można oszacować, że młoda rodzina kupująca mieszkanie w Rzeszowie może otrzymać w ramach dopłaty z MDM ok. 20 tys. złotych w przypadku, gdy nie ma dzieci. Jeśli jest to rodzina z trójką dzieci to otrzyma nawet 75 tys. złotych.  

Gotówka, czy kredyt?

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2016 r. dwie trzecie mieszkań kupowanych było za gotówkę. W badaniu wzięto pod uwagę siedem największych rynków deweloperskich ( Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) Powód?  Coraz więcej osób woli zainwestować swoje oszczędności  poprzez zakup mieszkania, który traktowany jest wtedy jako inwestycja przynosząca większy zysk, niż trzymać środki na lokatach bankowych. Powodem rezygnacji z takiej formy „pomnażania” własnego kapitału jest malejąca stopa procentowa (niecałe 2 % w przypadku trzymiesięcznych lokat).

Wśród osób, które zdecydowały się w 2016 r. na zakup mieszkania za gotówkę 30 % to inwestorzy, którzy nabyli lokum w celu późniejszego wynajmu. Grupa potencjalnych najemców jest coraz większa, młodzi Polacy coraz częściej decydują się na najem mieszkania niż jego kupno. Coraz większy wpływ na rynek najmu mają również imigranci przede wszystkim Ukraińcy przyjeżdzający do Polski na studia lub za pracą.  Taka forma inwestowania oszczędności jest tym bardziej opłacalna, gdyż ceny najmu mieszkań z roku na rok są coraz wyższe. Zmieniają się wymagania przyszłych najemców. Decydują się oni coraz częściej na mieszkania  w nowym budownictwie o wyższym standardzie w atrakcyjnej lokalizacji co wpływa na cenę.

Powodem ożywienia na rynku najmu są coraz większe utrudnienia w dostępie do kredytów. Z raportu AMRON wynika, że w III kw. 2016 r. zawarto 13,20 % mniej umów kredytowych na zakup mieszkania niż w poprzednim kwartale. Obowiązek posiadania z roku na rok coraz większego wkładu własnego jest główną przyczyną spadku zainteresowania kredytami mieszkaniowymi.   Od stycznia obowiązuje 20 % wkład własny, dla wielu młodych Polaków pożyczka na takich zasadach jest niedostępna.

Drugą grupę stanowią rodziny, których sytuacja finansowa w ostatnim czasie się poprawiła i podjęli decyzję o zakupie większego mieszkania oraz zamożni rodzice kupujący mieszkania dla swoich dzieci wkraczających w dorosłe życie.

2017 r. - więcej mieszkań na wynajem

Według ekspertów duża mobilność zawodowa Polaków, a co się z tym wiąże większe zapotrzebowania na lokale mieszkalne pod wynajem spowoduje w 2017 r. wzrost zainteresowania i zaangażowania deweloperów w budowę mieszkań pod wynajem. Dzięki poprawiającej się sytuacji na rynku pracy, wzrostowi zarobków oraz spadkom poziomu bezrobocia popyt na inwestycje w nieruchomości dalej będzie odgrywał istotną rolę na rynku.

Również polski rząd postanowił wyjść naprzeciw potrzebom młodych Polaków oferując program „Mieszkanie +”, który będzie polegał na najmie mieszkania po cenach niższych od rynkowych z możliwością dojścia do własności.  Program skierowany jest do osób, które nie kwalifikują się do otrzymania mieszkania komunalnego, a zarazem których nie stać na wzięcie kredytu hipotecznego, czy na najem mieszkania po cenach rynkowych. Skorzystać z programu będą mogli wszyscy bez względu na wiek.  Z niepotwierdzonych informacji wynika, że pierwsze zapisy na mieszkania rozpoczną się już w połowie tego roku. Dotychczas BGK podpisał
57 porozumień z samorządami, które zgłosiły chęć uczestnictwa. Wstępnie wytypowano
180 ha gruntów, na których ma powstać ok. 15 tys. mieszkań. Pierwsze z nich trafią na rynek w 2019 r.  Według wstępnych szacunków przeciętny czynsz najmu mieszkania wyniesie ok. 10-20 zł/m².  W przypadku najmu z możliwością dojścia do własności będzie wyższy o ok. 20%. Ponadto lokator będzie pokrywał dodatkowo opłaty eksploatacyjne oraz media.

26 października 2016 r. Rzeszów również oficjalnie dołączył do grona miast, które zadeklarowały chęć uczestnictwa w programie. Na wytypowanej przez władze miasta Rzeszowa działce o powierzchni  ok. 1,4 ha ma powstać
ok. 160 tanich mieszkań na wynajem.  Po przeprowadzeniu szczegółowej analizy terenu oraz uzyskaniu pozytywnej oceny inwestycji będzie możliwe zawarcie umowy inwestycyjnej.  Oprócz Rzeszowa na liście miast, które zgłosiły się do programu znalazły się jeszcze trzy  podkarpackie miasta : Stalowa Wola, Nowa Dęba i Dębica.

Trudno przypuszczać jak nowy program wpłynie na rynek mieszkaniowy i czy okaże się dużą konkurencją dla firm deweloperskich. Wciąż nie znamy szczegółowych zasad funkcjonowania programu, a podane informacje są często niekonkretne i zbyt ogólnikowe. Na dokładną analizę będziemy musieli jeszcze poczekać.

Wiele ułatwień dla inwestorów.

1 stycznia 2017 r. weszła w życie ustawa z 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców. Ustawa wprowadza ułatwienia i uproszczenia m.in. dla inwestorów budowlanych. Nowe przepisy wydłużają listę robót budowlanych, które będzie można przeprowadzić bez uzyskania pozwolenia na budowę lub ich zgłoszenia. Dotyczy to następujących inwestycji: parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m².; suszarni kontenerowych do 21 m².; instalacji klimatyzacyjnych, przydomowych basenów i oczek wodnych do 50 m²., wiat o powierzchni zabudowy do 35 m² ,budowy zjazdów
z dróg krajowych i powiatowych oraz zatok parkingowych na tych drogach. W celu przyśpieszenia rozpoczęcia zamiaru inwestycyjnego wprowadzono  także skrócenie terminu na wniesienie sprzeciwu do zgłoszeń budowy z 30 do 21 dni.  Istotną zmianą jest również możliwość odstąpienia od zapisów w projekcie budowlanym wynoszące nie więcej niż 2 % bez ubiegania się o projekt zamienny.

To nie koniec niespodzianek w prawie budowlanym jakie szykuje dla nasz rząd. Istotną zmianą w tym roku ma być wprowadzenie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Głównym celem projektu jest uproszczenie procesu inwestycyjnego poprzez ujednolicenie procedur.  Nowym rozwiązaniem ma być wprowadzenie zgody budowlanej – dokumentu, który ma zastąpić wiele obowiązujących aktualnie decyzji administracyjnych takich jak: warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy czy zmianę sposobu użytkowania. Inwestycje będą podzielone na 6 kategorii, które zadecydują o tym w jakiej procedurze może być ona realizowana i jakiej zgody organu administracji publicznej wymaga się do jej rozpoczęcia. Nowy projekt przewiduje również wiele ułatwień dla architektów. Do wniosku o wydanie zgody inwestycyjnej dla budynków do 200 m2  wymagane będzie załączenie projektu budowlanego dotyczącego tylko zewnętrznej bryły, natomiast wnętrze architekt będzie mógł zaprojektować dobrowolnie, według upodobań inwestora, bez ingerencji urzędu. Podobnie w przypadku jakichkolwiek zmian warunków technicznych nie będzie potrzebna zgoda organów nadzoru budowlanego tak jak aktualnie jest to wymagane.

Podsumowując myślę, że można śmiało stwierdzić, że polski rynek mieszkaniowy mimo wielu nie zawsze korzystnych  zmian oraz niepewnej sytuacji gospodarczo-politycznej zaliczył kolejny dobry rok.  Zatem z jeszcze większą nadzieją patrzymy na bieżący 2017 rok.